Husförsäljning · Faktagranskat

Ska du sälja huset? Då behöver du en vattenanalys

Publicerad 11 maj 2026 Lästid 5 min Källor Havs- och vattenmyndigheten, Mäklarsamfundet

Säljer du ett hus med egen brunn? Då finns det en sak du inte har råd att glömma: en aktuell vattenanalys. Brunn och avlopp omfattas av köparens undersökningsplikt, men ingår sällan i en vanlig överlåtelsebesiktning — vilket betyder att du som säljare har all anledning att ligga steget före.

Det finns inget lagkrav i Sverige på att en säljare måste lämna in en vattenanalys vid försäljning av en fastighet med enskild brunn. Men i praktiken är det nästan alltid säljaren som tjänar på att göra det ändå. En aktuell analys förebygger frågor, minskar risken för tvister efter tillträdet och kan skilja mellan en smidig affär och en utdragen förhandling.

01 — Juridiken Vad säger lagen — och vad säger praxis?

Köpare av en fastighet har enligt jordabalken en undersökningsplikt. Det innebär att köparen själv ansvarar för att ta reda på fastighetens skick, inklusive vatten- och avloppsanläggningar. Säljaren har samtidigt en upplysningsplikt om sådant hen känner till och som rimligen skulle påverka köpet — exempelvis att brunnen tidigare haft otjänligt vatten eller att den sinar sommartid.

Havs- och vattenmyndigheten är tydlig: enskild brunn omfattas av köparens undersökningsplikt men ingår normalt inte i en överlåtelsebesiktning. Det betyder att den som köper måste initiera kontrollen själv — och att den som säljer riskerar att affären drar ut på tiden om underlaget saknas. Mäklarsamfundet rekommenderar därför att en aktuell vattenanalys ingår i försäljningsunderlaget redan från start.

02 — Risker Vad händer om du säljer utan analys?

Tre saker brukar inträffa. För det första: köparen begär ofta en egen analys, vilket kan försena affären med flera veckor — en mikrobiologisk analys tar runt en till två veckor och en kemisk analys kan ta längre. För det andra: visar analysen anmärkningar finns risk för prisförhandling i sent skede, ofta med utgångspunkt i värsta-falls-kalkyler för åtgärder. För det tredje: om köparen efter tillträdet upptäcker dolda fel i vattenkvaliteten som du rimligen borde ha känt till, kan det leda till krav på prisavdrag eller skadestånd.

Brunnsägaren har själv hela ansvaret för brunnen och vattenkvaliteten — även fram till tillträdesdagen. Mäklarsamfundet

03 — Analysen Vilken analys behövs vid en fastighetsaffär?

En fullständig analys inför försäljning bör täcka både kemiska och mikrobiologiska parametrar. De kemiska parametrarna visar vattnets sammansättning över tid — pH, hårdhet, järn, mangan, klorid, nitrat, fluorid och tungmetaller som arsenik, bly och kadmium. De mikrobiologiska parametrarna visar om det finns bakterier i vattnet just nu — främst E. coli, koliforma bakterier och odlingsbara mikroorganismer vid 22 °C.

Använd ett ackrediterat laboratorium

Vid en fastighetsaffär är det avgörande att analysen kommer från ett laboratorium som är ackrediterat av Swedac. Endast ackrediterade analyser är juridiskt giltiga som underlag i en affär. Förenklade tester, teststickor eller "gratisanalyser" från företag som säljer reningsutrustning duger inte — de saknar validering och kan inte användas för myndighetsbeslut eller fastighetsaffärer.

04 — Checklista Inför mäklarmötet

Innan du sätter ut huset till försäljning — gör i ordning ett enkelt vattenpaket. Det imponerar på köpare, snabbar upp processen och visar att du tagit hand om fastigheten.

1. Beställ en mikrobiologisk och kemisk analys från ett Swedac-ackrediterat labb.
2. Spara originalprotokollet — inte bara en sammanfattning.
3. Sammanställ uppgifter om brunnen: typ (grävd eller borrad), djup, byggår och eventuella renoveringar.
4. Dokumentera sinade perioder, åtgärder och eventuella reningsfilter.
5. Lämna allt till mäklaren i samband med uppdraget.