Servitut och gemensam brunn vid husköp: vem äger vattnet?
Publicerad 10 november 2026 · Av Svenskt Vattenprov · 6 källor, varje uppgift länkad till lag, myndighet eller studie
Snabbt svar: Ett servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighet för ett visst ändamål, till exempel en brunn; det är knutet till fastigheten och gäller oavsett ägare. [1] Är servitutet inte inskrivet måste säljaren göra förbehåll om det vid överlåtelsen för att det ska gälla mot dig som ny ägare. [2] Delar flera hus en brunn via en gemensamhetsanläggning blir du automatiskt delägare när du köper. [4] Försörjer anläggningen minst 50 personer eller ger minst 10 kubikmeter per dygn omfattas den av Livsmedelsverkets dricksvattenföreskrifter. [5]
Servitut och gemensam brunn i korthet
| Fråga | Vad som gäller |
|---|---|
| Vad är ett servitut? | En rätt för en fastighet (den härskande) att nyttja en annan (den tjänande) för ett visst ändamål. Servitutet är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får inte överlåtas särskilt. [1] [2] |
| Avtals- eller officialservitut? | Avtalsservitut skrivs mellan ägarna enligt 14 kap. jordabalken och kan skrivas in i fastighetsregistret; officialservitut bildas i lantmäteriförrättning. Registret är ofullständigt för officialservitut före 1972. [1] |
| Vad händer vid försäljning? | Är servitutet inte inskrivet måste överlåtaren göra förbehåll om det, annars gäller det inte mot den nya ägaren (7 kap. 11 § jordabalken). [2] |
| Och en delad brunn? | Ofta en gemensamhetsanläggning (anläggningslagen) med en samfällighet; ny ägare blir automatiskt delägare och binds av anläggningsbeslutet, med andelstal efter nyttan. [3] [4] |
| När gäller föreskrifterna? | Från minst 10 m³ per dygn eller minst 50 personer, och alltid vid kommersiell eller offentlig verksamhet (LIVSFS 2022:12, 2 §). Under det: ägarföreningens eget ansvar. [5] [6] |
Brunnen på grannens mark: servitutet
Det är vanligt att en brunn ligger på en annan fastighet än huset den försörjer. Rätten att använda den är då ett servitut: enligt 14 kap. 1 § jordabalken får det i en fastighet upplåtas rätt för ägaren av en annan fastighet att i visst hänseende nyttja den, och servitut får bara avse ändamål av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. [2] Lantmäteriet nämner just brunnar som exempel, och understryker att servitutet är knutet till fastigheten och inte till personen – det gäller oavsett vem som äger fastigheten och i regel tills vidare. [1]
Två typer finns. Avtalsservitut skrivs mellan fastighetsägarna enligt formkraven i 14 kap. jordabalken och kan skrivas in i fastighetsregistret genom ansökan till Fastighetsinskrivningen, så att en ny ägare till den tjänande fastigheten ser belastningen. Officialservitut bildas, ändras eller upphävs genom lantmäteriförrättning, kräver väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och redovisas i registret som text och karta. [1]
Det som avgör: är servitutet inskrivet?
Här ligger köparens risk. 7 kap. 11 § jordabalken: överlåts en fastighet som besväras av ett servitut åligger det överlåtaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. [2] Ett oinskrivet avtalsservitut som ingen nämner i köpehandlingen kan alltså falla bort när grannfastigheten byter ägare – och då står ditt hus utan rätt till sin brunn. Inskrivning är det som säkrar rättigheten vid ägarbyte. [1] [2]
| Situation | Vad som gäller | Vad du gör före köpet | Källa |
|---|---|---|---|
| Inskrivet avtalsservitut | Syns i fastighetsregistret, gäller mot ny ägare | Läs in texten: vad får du göra, vem underhåller, vem betalar el till pumpen? | [1] [2] |
| Oinskrivet avtalsservitut | Gäller mot ny ägare av grannfastigheten bara om förbehåll görs vid överlåtelsen | Begär inskrivning som villkor, eller räkna med risken | [2] |
| Officialservitut | Bildat i förrättning, redovisas i registret (ofullständigt före 1972) | Beställ förrättningsakten från Lantmäteriet | [1] |
| Inget servitut alls, bara "så har det alltid varit" | Ingen rättighet | Avtala och skriv in före tillträdet, eller räkna med egen brunn | [1] [2] |
Mäklaren ska kontrollera vilka servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten och om den har del i gemensamhetsanläggningar, och objektsbeskrivningen ska redovisa dem. [1] Det du får i objektsbeskrivningen är alltså en utgångspunkt – men det är den härskande fastighetens rätt att använda grannens brunn du vill se svart på vitt, inte bara belastningar på huset du köper. I Lantmäteriets e-tjänst Min Fastighet ser ägaren vilka servitut som berör fastigheten. [1]
Flera hus på samma brunn: gemensamhetsanläggning och samfällighet
När flera fastigheter delar en brunn är den ofta inrättad som gemensamhetsanläggning. Anläggningslagen 1 §: en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse kan inrättas som gemensamhetsanläggning vid förrättning. De deltagande fastigheterna utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift (14 §), och varje fastighet får ett andelstal efter främst den nytta den har av anläggningen (15 §). [3] Lantmäteriet nämner vatten- och avloppsanläggningar som typexempel; de har en egen beteckning i fastighetsregistret, som "ga:1". [4]
Det viktiga för köparen: delaktigheten följer äganderätten. När en fastighet som har del i en gemensamhetsanläggning säljs blir den nya ägaren automatiskt delägare och binds av anläggningsbeslutet. Andelstalen för drift och underhåll kan kompletteras med ett avgiftssystem, till exempel för vattenförbrukning, om grunderna beslutats i förrättningen, och anläggningen förvaltas av en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning. [4] Be om anläggningsbeslutet, stadgarna, senaste årsredovisning och – inte minst – föreningens senaste vattenanalys.
När den gemensamma brunnen blir en "verksamhet"
Livsmedelsverkets dricksvattenföreskrifter, LIVSFS 2022:12, gäller enligt 2 § verksamhetsutövare som i genomsnitt producerar eller tillhandahåller minst 10 kubikmeter dricksvatten per dygn eller försörjer minst 50 personer med dricksvatten; dricksvatten som tillhandahålls som en del av en kommersiell eller offentlig verksamhet omfattas alltid. [5] Det räcker att en av gränserna passeras. Mindre kommersiella och offentliga anläggningar omfattas av ett begränsat regelverk (3 §). [5]
Under gränserna är anläggningen privat. Livsmedelsverket skriver att en liten anläggning som försörjer flera hushåll vanligtvis ägs gemensamt i en ägarförening, och att det då är föreningens ansvar att dricksvattnet är säkert; ligger ansvaret på en hyresgäst eller arrendator bör det vara skriftligt avtalat. [6] Vattnet är då enbart till för privat konsumtion, anläggningen försörjer färre än 50 personer och producerar i genomsnitt mindre än 10 kubikmeter per dygn. [6]
| Anläggning | Regelverk | Vem ansvarar | Källa |
|---|---|---|---|
| Egen brunn, ett hushåll | Inga föreskrifter; Livsmedelsverkets råd | Fastighetsägaren | [6] |
| Gemensam brunn under 50 personer och 10 m³/dygn, privat bruk | Inga föreskrifter; råd | Ägarföreningen (samfällighetsföreningen) | [5] [6] |
| Minst 50 personer eller minst 10 m³/dygn | LIVSFS 2022:12 fullt ut | Verksamhetsutövaren – föreningen | [5] |
| Kommersiell eller offentlig verksamhet, oavsett storlek | LIVSFS 2022:12, begränsat regelverk under gränserna | Verksamhetsutövaren | [5] |
Checklista före köpet
- Finns brunnen på den egna fastigheten? Om inte: vilket servitut, är det inskrivet, vad säger texten om underhåll och kostnader? [1] [2]
- Delas brunnen? Be om anläggningsbeslut, andelstal, stadgar, årsredovisning och föreningens senaste analys. [3] [4]
- Hur många personer försörjer anläggningen, och är någon del kommersiell? Det avgör om föreskrifterna gäller. [5]
- Ta ett eget vattenprov från kökskranen oavsett vem som äger brunnen – Livsmedelsverket rekommenderar minst ett prov per år när fler än två fastigheter delar vattentäkt. [6]
Vattenkvaliteten i en delad brunn är lika mycket din fråga som i en egen. Vilka analyser som passar står på Vattenprov vid husköp.
Källor
Varje uppgift om lag, myndighetsråd och siffror kommer från en av källorna nedan. Hänvisningarna i texten anger numret.
- Servitut – Lantmäteriet, u.å.. Lantmäteriet beskriver servitut som en rätt för en fastighet att använda en annan fastighet för ett specifikt ändamål, till exempel en väg eller en brunn; servitutet är knutet till fastigheten, inte till personen, gäller oavsett vem som äger fastigheten och i regel tills vidare. Det finns två typer: avtalsservitut, som skrivs mellan fastighetsägare enligt formkraven i 14 kap. jordabalken och kan skrivas in i fastighetsregistret genom ansökan till Fastighetsinskrivningen så att en ny ägare till den tjänande fastigheten ser belastningen, och officialservitut, som bildas, ändras eller upphävs genom lantmäteriförrättning, kräver väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och redovisas i fastighetsregistret som text och karta. Fastighetsregistret är ofullständigt för officialservitut som skapats före 1972. I e-tjänsten Min Fastighet kan man se vilka servitut som berör en fastighet.
- Jordabalk (1970:994), 7 kap. 10–11 §§ och 14 kap. 1 och 3 §§ – servitut och rättighetens ställning vid överlåtelse – Sveriges riksdag (Svensk författningssamling), 1970 (lydelse t.o.m. SFS 2026:1498). 14 kap. 1 §: i en fastighet (den tjänande) får upplåtas rätt för ägaren av en annan fastighet (den härskande) att i visst hänseende nyttja den tjänande fastigheten eller en anläggning som hör till den (servitut); servitut får bara avse ändamål av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. 14 kap. 3 §: "Servitut är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får ej överlåtas särskilt." 7 kap. 10 §: servitut får inskrivas. 7 kap. 11 §: "Överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes."
- Anläggningslag (1973:1149), 1 §, 14–15 §§ – Sveriges riksdag (Svensk författningssamling), 1973 (lydelse t.o.m. SFS 2022:362). 1 §: "Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid förrättning." Lagen gäller inte en allmän vatten- och avloppsanläggning. 14 §: gemensamhetsanläggning och rätt till utrymme är samfällda för de deltagande fastigheterna, som för anläggningens utförande och drift utgör en särskild samfällighet. 15 §: grunderna för kostnadsfördelningen fastställs vid förrättningen och varje fastighet får ett andelstal efter främst den nytta fastigheten har av anläggningen.
- Gemensamhetsanläggningar – Lantmäteriet, u.å.. Lantmäteriet förklarar att en gemensamhetsanläggning är en samfällighet i form av en anläggning som flera fastigheter har rätt att använda, till exempel en anläggning för vatten och avlopp, och att den har en egen beteckning i fastighetsregistret (som "ga:1"). Den bildas, ändras eller upphävs i en lantmäteriförrättning. Delaktigheten är kopplad till äganderätten: "När en fastighet som har del i en gemensamhetsanläggning säljs så blir den nya ägaren därför automatiskt delägare i gemensamhetsanläggningen" och binds av anläggningsbeslutet. Andelstalen för drift och underhåll beror på hur mycket fastigheten beräknas använda anläggningen och kan kompletteras med ett avgiftssystem, till exempel för vattenförbrukning, om grunderna beslutas i förrättningen. Anläggningen förvaltas av en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning.
- Livsmedelsverkets föreskrifter om dricksvatten, LIVSFS 2022:12, 1–3 §§ (tillämpningsområde) – Livsmedelsverket, 2022. 2 §: "Föreskrifterna gäller verksamhetsutövare som i genomsnitt producerar eller tillhandahåller minst 10 m³ dricksvatten per dygn eller försörjer minst 50 personer med dricksvatten. Dricksvatten som tillhandahålls som en del av en kommersiell eller offentlig verksamhet omfattas dock alltid av föreskrifterna." 3 §: verksamhetsutövare under dessa gränser som tillhandahåller dricksvatten som en del av en kommersiell eller offentlig verksamhet omfattas endast av vissa paragrafer (6–9, 16–18, 20–32, 34 och 35 §§). Föreskrifterna beslutades den 30 november 2022 och genomför bland annat dricksvattendirektivet (EU) 2020/2184.
- Egen brunn eller annan liten dricksvattenanläggning för privat bruk – Livsmedelsverket, u.å.. Livsmedelsverket anger att den som har egen brunn själv ansvarar för att vattnet har god kvalitet, för skötsel och regelbundna vattenprov. En liten anläggning kan försörja flera hushåll, som då vanligtvis har gemensamt ägande i en ägarförening (samfällighetsförening), och då är det föreningens ansvar att dricksvattnet är säkert; ligger ansvaret på en hyresgäst eller arrendator bör det ha avtalats skriftligt med fastighetsägaren. Gemensamt för små anläggningar för privat bruk är att vattnet enbart är till för privat konsumtion, att anläggningen försörjer färre än 50 personer och i genomsnitt över året producerar mindre än 10 kubikmeter per dygn; särskilda regler gäller för den som driver småföretag, till exempel camping eller café, och förser andra med dricksvatten.
Vanliga frågor
Följer servitutet med när jag köper huset?
Ja, servitutet är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får inte överlåtas särskilt. Risken ligger på andra sidan: byter grannfastigheten ägare gäller ett oinskrivet servitut bara om säljaren gjort förbehåll. [1] [2]
Måste jag gå med i samfälligheten?
Delaktigheten följer fastigheten. När en fastighet med del i en gemensamhetsanläggning säljs blir den nya ägaren automatiskt delägare och binds av anläggningsbeslutet. [4]
Vem ansvarar för vattnet i en gemensam brunn?
Under 50 personer och 10 kubikmeter per dygn för privat bruk: ägarföreningen. Över någon av gränserna, eller vid kommersiell eller offentlig verksamhet: verksamhetsutövaren enligt LIVSFS 2022:12. [5] [6]
Hur ofta ska en delad brunn provtas?
Livsmedelsverket rekommenderar minst en gång per år när fler än två fastigheter är anslutna till samma vattentäkt. [6]
Nästa steg
- Vattenprov vid husköp – analyserna som hör till köpet.
- Räcker vattnet? – kapaciteten är extra viktig när flera hushåll delar.
- Analyspaket för brunnsvatten – provet tas från kökskranen, oavsett vem som äger brunnen.